Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Споры по договорам аренды земли

Обзор судебной практики рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды Обзор судебной практики рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды, подготовлен в соответствии с пунктом 3 Плана работы коллегии Арбитражного суда Республики Мордовия по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, на второе полугодие года. Согласно данным статистической отчетности за год Арбитражным судом Республики Мордовия рассмотрено дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, за аналогичный период прошлого года соответственно , что объясняется общей тенденцией снижения количества разрешенных дел в текущем году. В указанные статистические данные не включены споры по искам о заключении договоров аренды 5 , признание указанных договоров незаключенными или недействительными, применении последствий недействительности сделок, а также о неосновательном обогащении при квалификации договора аренды незаключенным Вопросы, рассмотренные в обобщении правоприменительной практики, не отражают всех особенностей споров, вытекающих из договоров аренды, но могут помочь при рассмотрении дел данной категории. Отсутствие государственной регистрации договора аренды нежилого помещения является основанием для признания договора незаключенным и отказа в удовлетворении требований о взыскании пеней за просрочку платежа.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

ВС объяснил, когда власти не продлят организации арендное соглашение земли

Претензионный порядок по арендным спорам Источники судебной практики по договору аренды Судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам особенно по аренде нежилых помещений, земельных участков затрагиваются в судебных актах практически ежедневно.

ВС РФ точечно формирует судебную практику по договору аренды кассационными определениями по отдельным вопросам, в частности по вопросам толкования договоров, не давая обширных разъяснений.

Отдельные вопросы судебной практики освещены в нашем кратком обзоре. Судебная практика по признанию договора аренды недействительным или незаключенным Судебная практика о признании договора аренды незаключенным По мотиву отсутствия госрегистрации или несогласования предмета существенного условия договоры сейчас оспариваются нечасто.

Это связано с наличием разъяснений высшей судебной инстанции: В п. При этом должен быть подтвержден факт исполнения обеими сторонами, в противном случае договор все-таки является незаключенным см.

Таким образом, если имеется письменный договор, содержащий существенные условия аренды, он подлежит применению в части исполнения изложенных в нем обязательств сторон см.

Аналогичным образом оцениваются дополнительные соглашения к договорам, см. Незаключенным может быть признан договор, не подписанный одной из сторон и не исполнявшийся. Так, по одному из дел экспертным путем была доказана фальсификация подписи.

Договор признан незаключенным см. Признание договора аренды недействительным На практике сделки, связанные с арендой, оспариваются по разным основаниям из числа предусмотренных ст. Как и в большинстве случаев, нередко встречается оспаривание сделок в рамках дел о банкротстве см.

К числу специфических арендных споров о признании сделок недействительными можно отнести, к примеру, оспаривание: По основанию предоставления в аренду государственного или муниципального имущества с нарушением установленного порядка по иску госоргана или прокурора.

Подобные сделки являются ничтожными п. Так, по одному из дел признан недействительным договор аренды земельного участка сельхозназначения, поскольку при его предоставлении не был обеспечен равный доступ, не опубликовано сообщение о наличии предлагаемого для передачи земельного участка, что повлекло нарушение публичных интересов определение ВС РФ от Мотиву явного ущерба п.

Так, по одному из дел было заключено допсоглашение об изменении арендной платы, по которому произошло ее существенное уменьшение, что повлекло убытки арендодателя.

Доводы истца были подкреплены отчетами оценщиков, иск удовлетворен см. Последствия внедоговорного использования имущества При отсутствии правового основания использования имущества собственник имеет право взыскать с лица, использовавшего имущество: Убытки реальный ущерб и неполученную выгоду, ст.

Как правило, их размер определяется на основании экспертизы, назначенной судом см. Потенциальный доход, если имущество было сдано в аренду неуправомоченным лицом. Неосновательное обогащение, если имущество использовалось без договора, в соответствии со ст. Рассмотрим особенности судебной практики по отдельным видам аренды.

Здесь мы расскажем о некоторых типичных вопросах относительно данного вида договора. Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений Аренда части недвижимого объекта обременяет объект в целом и подлежит госрегистрации п.

Тем не менее споры с Росреестром встречаются в практике. Так, по одному из дел был оспорен отказ в регистрации допсоглашения к договору аренды, которым было уменьшено число арендуемых помещений. Мотивом для отказа стало отсутствие кадастрового учета. Суд признал отказ незаконным, поскольку ранее кадастровый паспорт представлялся постановление АС МО от Споры, связанные с оплатой и предоставлением коммунальных услуг Оплата коммунальных услуг не является сама по себе формой арендной платы п.

Президиумом ВС РФ При наличии договора арендатора с коммунальными службами такую обязанность несет арендатор см. Если прямые договоры с поставщиками — у арендодателя, с арендатора не снимается обязанность по содержанию оборудования в исправности.

По одному из дел не были приняты во внимание доводы арендатора об отсутствии коммунальных услуг и аварийном состоянии вследствие этого оборудования со ссылкой на ст. Арендатор обязан оплачивать фактически потребленные услуги.

По одному из дел арендодатель пытался взыскать неосновательное обогащение в виде стоимости теплоснабжения, в то время как помещение не оборудовано соответствующими приборами. В иске было отказано см. Практика арбитражных судов по аренде транспортных средств Для аренды транспортных средств характерны споры, связанные с внешним эффектом аренды: Арендатор является законным владельцем средства транспорта, являющегося источником повышенной опасности, и должен привлекаться к деликтной ответственности при наличии оснований см.

При причинении транспортному средству повреждений арендатор возмещает убытки арендодателю с переходом к нему в порядке регресса права на взыскание убытков с фактического причинителя вреда см. Если арендатор дооборудовал транспортное средство, то в случае, если произведенные улучшения являются отделимыми, они должны быть возвращены арендатору по окончании срока аренды в натуре ст.

Их стоимость может быть взыскана только при невозможности возврата в натуре ст. В частности, по одному из дел арендатор заявил требование о взыскании стоимости отделимых улучшений. В иске было отказано в связи с выбором ненадлежащего способа защиты права постановление АС ЦО от На практике возникают сложности при разграничении аренды с экипажем и договора оказания услуг и о применимых нормах см.

Аренда - это услуга или нет: разъяснения Минфина В течение длительного времени спорным был вопрос, является ли сдача имущества в аренду услугой, и если да, то требуется ли для получения вычета по НДС ежемесячное составление акта сдачи-приемки услуг по предоставлению имущества в аренду.

По ГК РФ аренда — отдельный от договора оказания услуг вид соглашения. Однако в НК РФ например, в подп. Судебная практика по аренде - услуга это или нет, актуальная в начале х, сейчас ушла в прошлое, поскольку письмом от Для целей учета расходов при исчислении налога на прибыль наличие актов приемки услуг также значения не имеет.

А при компенсации затрат арендодателя нужно учитывать письмо Минфина РФ от Арбитражная практика по взысканию платежей по договору аренды Когда условие об арендной плате является существенным Условие об арендной плате по общему правилу не относится к существенным условиям договора аренды ст.

Иное может быть предусмотрено другими обязательными нормами абз. Существенным условием является арендная плата для договоров аренды здания, сооружения ст. Арендная плата может быть установлена разными способами: за объект в целом, из расчета за 1 кв.

Судебные споры о признании договоров незаключенными по мотиву несогласования арендной платы очень редки. В качестве примера можно привести кассационное определение Кемеровского областного суда от Взыскание арендной платы в отношениях между равными участниками гражданского оборота Арендная плата взыскивается в согласованном размере за период использования имущества арендатором.

Она не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или его целевым назначением п.

При взыскании договорной неустойки или процентов по ст. Обращает на себя внимание позиция судов по взысканию арендной платы, определенной в иностранной валюте с оплатой по курсу ЦБ РФ подробнее см. Изменения курса валют суды не считают существенным обстоятельством для пересмотра условий договора, поскольку они охватываются предпринимательским риском см.

При взыскании пени колебания курса также не рассматриваются в качестве доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Взыскание арендной платы при аренде государственного или муниципального имущества К числу особенностей аренды имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, относится не только необходимость соблюдения публичного порядка предоставления в аренду, но и регулируемая арендная плата.

Относительно порядка ее применения были даны судебные разъяснения: Арендная плата определяется в соответствии с правовым регулированием, действующим на момент заключения договора аренды, если стороны не предусмотрели в его тексте изменение расчета в связи с изменением нормативного регулирования п.

Арендодатель вправе требовать ее внесения в установленном размере без дополнительного изменения договора аренды. Принятие актов об изменении ставок или методики расчета автоматически влечет изменение условий аренды п. Последствия признания недействительным нормативного акта по платежам Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным п.

Однако это не означает, что вносить платежи за данный период не потребуется. Согласно абз. Так, решением Волгоградского областного суда от По делу о взыскании арендной платы окружной арбитражный суд указал, что необходимо исчислить ее на основании норм ранее действовавшей редакции нормативного акта см.

Продление аренды и преимущественное право на заключение нового договора Варианты продления аренды В пп. Другим вариантом продления договорных отношений является предусмотренное п.

Различие между этими двумя способами продления аренды состоит в том, что в первом случае условия договора согласовываются заново заключается новый договор, п.

Правоприменительная практика Поскольку в приведенных нормах идет речь о реализации преимуществ арендатором субарендатором , споры вытекают из отказа арендодателя заключить договор на новый срок.

Судебная практика неоднородна: Во многих случаях суды указывают, что намерение арендатора продлить отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

Преимущество предоставляется только перед другими арендаторами. Факт продолжающегося внесения арендной платы не подтверждает согласие арендодателя на продление отношений, если есть документы, в которых выражено его намерение на отказ от их продолжения см.

Вместе с тем имеются примеры, когда суды навязывают продление аренды арендодателю, игнорируя его позицию и мотивы см. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества Споры об улучшениях Отделимые улучшения остаются за арендатором, а неотделимые передаются арендодателю вместе с арендованным имуществом по окончании срока аренды.

Решение вопроса о возмещении стоимости последних зависит от того, было ли дано арендодателем согласие на их выполнение ст. Основные спорные моменты, возникающие на практике: отграничение отделимых улучшений от неотделимых подробности см.

Для решения этих вопросов, как правило, назначается экспертиза, которая в числе прочего призвана определить, являются ли проведенные изменения улучшениями, т.

Кроме улучшения результатом может быть изменение без улучшения или ухудшение эксплуатационных характеристик. Стоимость таких изменений не возмещается постановление АС УО от По одному из дел арендатором были возведены пристройки к арендованному им зданию.

Соглашение об этом с арендодателем не заключалось. Суд отказал в иске о возмещении стоимости пристроек см. Согласование улучшений арендодателем При обращении арендатора с требованием о компенсации учитываются следующие обстоятельства: Неотделимые улучшения должны быть согласованы арендодателем в полном объеме — только в этом случае их стоимость может быть взыскана ст.

К таким улучшениям относится, например, перепланировка. Капитальный ремонт, если его выполнение не возложено договором на арендатора, может быть осуществлен арендатором, если это предусмотрено договором или вызвано неотложной необходимостью ст.

Каждое из приведенных обстоятельств должно быть доказано. При этом имеют большое значение: форма и содержание согласования; степень осведомленности арендодателя о проводимых работах; участие или неучастие арендодателя в приемке результата подписание актов приемки.

Если согласование выражено косвенно, отсутствуют доказательства полного информирования, арендодатель к приемке результата не привлекался, шансы на взыскание стоимости улучшений значительно снижаются, как это можно увидеть на примере постановления АС УО от Судебная практика по спорам о расторжении договора аренды Расторжение договора и односторонний отказ ГК РФ предусмотрен судебный порядок досрочного расторжения договора аренды при наличии поименованных обстоятельств ст.

Что касается внесудебного порядка отказа от договора , он предусмотрен в п. ВС РФ принял одно из дел к рассмотрению, обнаружив нарушение судами права арендодателя на отказ от договора определение от Законом или договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора, причем как в суде п.

Споры по договору аренды земельного участка

Судебная практика по продлению договора аренды земельного участка Правовое регулирование аренды земельных участков В российском правовом поле существуют нормы правового регулирования договоров аренды земли, которые прописаны в главе 34 ГК РФ. Изучите следующие требования к договорам аренды земли, которые можно найти в указанной выше главе ГК РФ: Суть арендных отношений; Юридический статус владельца земли, передающего ее в аренду; Юридические полномочия гражданина, который берет земельный участок в аренду; Основные пункты и варианты заключения договоров аренды; Указания относительно периода времени, на протяжении которого действует заключенный договор аренды. В Гражданском кодексе не существует отдельной главы, посвященной вопросам аренды земли.

Свой первый спор по договору аренды земельного участка мы выиграли в году. Мы знаем на что нужно обратить внимание и поможем как судебных спорах по договорам аренды так и в грамотном представлении ваших интересов на досудебной стадии на территории Краснодара и края.

Учитывая, что земля — это один из самых дорогих видов недвижимого имущества, если рисковать, пытаясь решить свои проблемы самостоятельно, можно потерять много. Лучше всего помочь в решении любых вопросов, связанных с землей, может опытный адвокат по земельным вопросам. Хотели бы вы получить участок сельхозназначения в пользование, интересует ли вас сервитут, или думаете о приватизации, грамотный адвокат по земельному праву необходим в любом случае. Мы всегда предпочитаем досудебное урегулирование земельного спора, что, как правило, легче и дешевле.

«Земельные» споры застройщиков МКД

В очередном обзоре судебной практики - споры, связанные с землей и ее использованием. Такие дела занимают весомое место в арбитражной практике и затрагивают различные стороны отношений в бизнесе - аренда, купля-продажа и производство. Постановление администрации района не прекращает договор аренды земли Постановление района об изъятии земельного участка у арендатора само по себе не является основанием для прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа. Суть спора Администрация района арендодатель и индивидуальный предприниматель арендатор заключили договор аренды земельного участка, находящегося в госсобственности. Участок был арендован ИП для размещения торгового павильона и складских помещений. Земля была передана арендатору по акту приема-передачи. А договор аренды в установленном порядке был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Недействительность договоров аренды земли из-за отсутствия существенных условий уходит в историю

И оба на тему взимания платы за землю. Это — первый. Бесспорно, он достоин того, чтобы стать надгробным камнем на могиле нашего правосудия, которое, к сожалению, не в состоянии решить даже простенькое дело. Как утверждал истец, субъект хозяйствования уклоняется от заключения такого соглашения, что и вызвало необходимость перенести спор в суд.

Стоимость услуг Составление договора аренды земельного участка Требуется услуга составления договора аренды земельного участка в Екатеринбурге? Наши юристы составят договор аренды недорого, юридически грамотно и с учетом нюансов вашей деятельности, будь то участок, находящийся в муниципальной собственности, участок под строительство торгового павильона, здания, производство или участок сельскохозяйственного назначения.

Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24 июня г. Одобрено на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда Споры о недействительности договоров аренды 1. Договор аренды, заключенный государственным муниципальным унитарным предприятием, является ничтожной сделкой, если заключен в отсутствие согласия собственника имущества муниципального образования на совершение сделки с недвижимым имуществом либо крупной сделки Муниципальное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате, пени за просрочку платежа, признании договора об аренде помещения расторгнутым, о принудительном выселении ответчика из арендуемого помещения.

Судебная практика по договору аренды

Претензионный порядок по арендным спорам Источники судебной практики по договору аренды Судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам особенно по аренде нежилых помещений, земельных участков затрагиваются в судебных актах практически ежедневно. ВС РФ точечно формирует судебную практику по договору аренды кассационными определениями по отдельным вопросам, в частности по вопросам толкования договоров, не давая обширных разъяснений. Отдельные вопросы судебной практики освещены в нашем кратком обзоре. Судебная практика по признанию договора аренды недействительным или незаключенным Судебная практика о признании договора аренды незаключенным По мотиву отсутствия госрегистрации или несогласования предмета существенного условия договоры сейчас оспариваются нечасто.

При этом особенностью таких конфликтов является сложность их урегулирования из-за несовершенства законодательства и разнообразия причин, которые приводят к спорам. В данной статье мы разберем, почему возникают споры по договору аренды земельного участка, а также как их уладить и защитить свои интересы. По каким вопросам бывают споры по аренде земельного участка? Земельные споры могут возникать по самым различным причинам, причем инициатором может быть как арендатор, так и арендодатель. Владелец может быть недоволен такими ситуациями: арендатор нарушает условия договора — одна из наиболее распространенных причин.

Расторжение договоров аренды на землю

То есть, новый Суд и совершенно новые правила игры! В силу личной специализации, особое внимание я обратил на выводы ВС в земельных спорах, и, помимо прочего, по делам о возобновлении договоров аренды земли на новый срок на основании ст. За два полных месяца работы ВС рассмотрел не один десяток дел по вышеуказанному вопросу, а в последние дни количество его решений по земельным спорам просто зашкаливает. Все мы наблюдали за конкурсом на должность судьи в ВС и видели, что команда судей подбирается достаточно прогрессивная. Среди них есть и адвокаты и ученые. Присутствие и активная позиция последних особенно чувствуется, когда вычитываешь свежие решения ВС. В целом, ВС в этой категории споров придерживается правовых позиций старого ВСУ, но новый взгляд на привычные вещи уже ощущается. Интересно наблюдать за самоидентификацией ВС в свете практики Европейского суда по правам человека.

При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья что договор аренды будущего земельного участка, заключенный.

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка Задолженность по договору аренды земли: причины возникновения Договора аренды на право пользования земельным участком является постоянной и общепринятой практикой. Как правило, в такие отношения вступают в тех случаях, когда один человек имеет свободный пай и по определенным причинам не может или не хочет его самостоятельно обрабатывать, а второй - нуждается в своей земле. Кроме того, собственник земельного надела, может видеть для себя определенную выгоду от его сдачи на длительный период под определенные цели для арендатора. Такие взаимоотношения между нанимателем и наймодателем напрямую регулируются гл.

Споры по договору аренды земельного участка

Статьи для бухгалтера Споры по аренде: когда выиграет арендодатель Собственники помещений порой злоупотребляют своими правами, пользуясь тем, что являются сильной стороной в отношениях с арендаторами. Однако практика показывает, что с этим можно бороться. Это истории об увеличении арендной платы в одностороннем порядке, о создании препятствий в пользовании помещением, о невозвращении арендного депозита и о многих других незаконных действиях собственников недвижимости. Данная информация поможет и другим компаниям выйти из подобных ситуаций без потери средств.

Чем могут угрожать арендаторам договоры аренды земли, заключенные в простой письменной форме?

Мельников Н. Поскольку законодательство по рассматриваемому кругу общественных отношений претерпело в последние годы существенные изменения, особую роль при решении практических вопросов приобретают решения судебных органов. При этом в отношении сделок аренды уже накоплен достаточный для анализа опыт. Так, предметом судебного рассмотрения стал иск предпринимателя о взыскании убытков, вызванных самовольным использованием земельного участка.

Эксперт — к. Петров Использовано материалов опубликованной правоприменительной практики список прилагается.

Искать Споры по договорам аренды В соответствии с законодательством Российской Федерации арендовать можно любое имущество — нежилое помещение, транспортное средство, оборудование и пр. Исключение составляют жилые помещения, на которые распространяются правила договора найма Гражданского кодекса РФ. Неправильное составление договора аренды или упущение в нем важных законных условий может привести к спорам, которые на практике, зачастую, разрешаются только в судебном порядке. Для того, чтобы этого избежать, рекомендуем составлять договор аренды при поддержке опытного адвоката. Причиной судебных споров могут быть не только неправильное составление договора аренды, но и несогласие с его условиями одной из сторон.

Коммерческие споры по договорам аренды земельного участка

Изменение условий договора аренды земли Изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке. Статья Прекращение договора аренды земли Договор аренды земли прекращается в случае: окончание срока, на который он был заключен; выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждение земельного участка по причине общественной необходимости в порядка, установленном законом; объединение в одном человеке владельца земельного участка и арендатора; смерти физического лица- арендатора, осуждение его к лишению свободы и отказ лиц, указанных в статье 7 этого Закона, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка; ликвидации юридического лица- арендатора; отчуждение права аренды земельного участка залогодержателем; приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованной другим лицом земельном участке. Договор аренды земли прекращается также в других случаях, предусмотренных законом. Договор аренды земли может быть разорван по согласию сторон.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Аграриям - как норма, неоднозначное применение которой зачастую несло угрозу их правам пользования земельными участками, поскольку позволяла, при возникновении сильного желания конкурентов, иных заинтересованных лиц, лишать аграриев права пользования земельными участками по надуманным основаниям. Юристам - как норма, несоответствующая принципам гражданского права, согласно которым, основаниями недействительности договора, являются несоответствие содержания договора требованиям законодательства, дефекты волеизъявления, дееспособности сторон и формы договора, однако никак не отсутствие всех существенных условий. Более того, отсутствие существенных условий всегда указывало на то, что договор не заключен, и, как следствие, на то, что признания его недействительным невозможно. Вместе с тем, такие положительные изменения закона вряд ли будут распространены на договора аренды, которые были заключены до вступления в силу таких изменений.

Комментариев: 6
  1. Наталия

    А кажется взятки.все понятно.

  2. mavenmara

    Ты в этот бред, что ты нам на уши вешаешь, сам-то в него веришь?

  3. staginteti

    На OLX очень просто увидеть мошейника если пользователь создан в текущем или прошлом месяце значит он мошейник. Мошейников банит OLX так что старшые акаунты вызывают больше доверия (но не гарантия).

  4. Эрнст

    Браво молодцом как всегда.

  5. countgangmo1975

    Вот он продукт матриархата и феминизма,опускают мужиков ниже плинтуса!

  6. Ева

    Может вопрос в том по каким правилам и как функционирует система.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 Юридическая консультация.